Имущественные торги. Часть 1. Как купить или арендовать земельный участок у государства

Большинство участников торгов рассматривают тендеры как возможность реализовать товар или оказать услугу государственному заказчику. Такие торги — лишь часть огромной сферы закупок. Большую популярность сейчас набирают имущественные торги. В новом цикле статей мы расскажем об их особенностях, разберем порядок участия, подсветим главные риски и нюансы, а также поделимся интересными кейсами из практики. Первую часть посвятим земельным торгам.

Евгения Сергиенко Эксперт Контур.Закупок

Навигация по циклу

Мы выпустили пять статей о том, как:

• арендовать или купить земельный участок у государства (торги по Земельному кодексу);

• приобрести государственное и муниципальное имущество (торги по 178-ФЗ);

• купить квартиру и иное имущество должников (торги по 102-ФЗ, 299-ФЗ);

• приобрести имущество банкротов (закупки по 127-ФЗ);

• арендовать или купить объекты снабжения и другое специфическое имущество (торги по Приказу ФАС № 147/23).

В этой статье разберем нюансы тендеров на аренду или продажу земельного участка, находящегося в государственной собственности. Но сначала выясним, что такое имущественные торги и кто в них участвует.

Что такое имущественные торги

Имущественные торги — это закупочные процедуры, предметом которых является имущество. Тендеры проводят, чтобы его продать или сдать в аренду. 

Субъекты имущественных торгов — организатор (продавец, арендодатель) и участник (покупатель, арендатор).

Особенности имущественных торгов

Эта сфера закупок достаточно сложная, так как у каждого вида имущественных торгов есть свои особенности.

Земельные торги

Разберем закупочные процедуры на приобретение или аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности. Проведение таких торгов регулирует Земельный Кодекс (ЗК) РФ. 

Земельные торги размещают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в пределах своей компетенции. Например, комитеты по управлению муниципальным имуществом, отделы по земельным вопросам, министерства природных ресурсов и экологии определенных областей, районов и округов. Уполномоченный орган организует публикацию закупки по собственной инициативе, заявлению граждан или юридических лиц. 

Найдите имущественные торги — в пару кликов

Искать точнее помогут гибкие фильтры: по ключевым словам, категории имущества, региону и статусу торгов

Попробовать бесплатно

Процедура проведения

Земельные участки реализуют на торгах, проводя аукцион в электронной форме. Он проходит так:

Этап 1. Организатор оформляет извещение, в котором указывает:

• сведения о себе (уполномоченном органе);

• реквизиты решения о проведении аукциона;

• место, дату, время и порядок проведения аукциона;

• информацию о предмете аукциона (местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, права на него, ограничения этих прав и разрешенное использование участка);

• начальную цену земельного участка;

• «шаг» аукциона;

• пакет документов заявки на участие;

• сроки проведения закупки;

• размер, порядок внесения и возврата задатка;

• срок аренды земельного участка, если его сдают в аренду, а не продают;

• обязательства победителя по эксплуатации участка.

Всю информацию о земельных торгах можно найти на официальном сайте уполномоченного органа и на портале государственной информационной системы «Торги» (ГИС Торги). 

Этап 2. Участники подают заявки на ЭТП в соответствии с требованиями извещения.

Этап 3. Организатор в течение трех рабочих дней рассматривает поступившие заявки и на следующий день размещает протокол допуска — сведения о количестве участников аукциона и недопущенных заявителях.

Этап 4. Допущенные участники в назначенные извещением день и время подключаются к аукциону на ЭТП и подают ценовые предложения с учетом «шага» аукциона — от 1 до 5% начальной цены. Побеждает претендент, предложивший наибольшую цену земельного участка или сумму арендной платы.

Этап 5. В течение часа после аукциона оператор ЭТП формирует протокол поданных ценовых предложений.

Этап 6. На основе протокола аукциона организатор торгов оформляет итоговый протокол и на следующий рабочий день после подписания размещает его на ЭТП и портале ГИС Торги. Итоговый протокол определяет победителя аукциона, с которым организатор тендера заключает договор купли-продажи или аренды. 

Участники

Заявки на земельный аукцион могут подать любые физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели (ИП). 

Однако есть два исключения:

1. Если земельный участок предоставляется для индивидуальной жилищной застройки, то аукцион будет открыт только для физических лиц. 

2. Если участок входит в перечень предоставляемых только субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП), то в таком аукционе могут поучаствовать только заявители, включенные в реестр МСП. 

Подготовка к участию

Для того чтобы купить или арендовать земельный участок по итогам торгов, участник должен хорошо подготовиться. Рассмотрим несколько простых шагов:

1. Найти участок. Земельные торги проходят на федеральных ЭТП. При этом тендеры можно найти в открытых источниках: на портале ГИС Торги, непосредственно на торговых площадках (в имущественных секциях) и с помощью специальных агрегаторов торгов. Например, в сервисе Контур.Закупки. 

   

2. Проанализировать извещение и проект договора. Это очень важный этап подготовки, так как некоторые пункты договора или особенности разрешенного использования участка могут быть критичными, а уклонение от подписания договора почти наверняка приведет к неприятным последствиям. 

3. Выпустить электронную подпись. Для получения доступа к торгам у заявителя должна быть квалифицированная электронная подпись (КЭП). Руководители юрлиц получают ее в отделениях Федеральной налоговой службы, а физлица могут обратиться в коммерческий удостоверяющий центр (УЦ). Например, в УЦ Контура.

4. Зарегистрироваться на портале ГИС Торги. Так как аукционы по ЗК РФ проходят на федеральных ЭТП, для получения доступа к ним достаточно зарегистрироваться на портале ГИС Торги. Регистрация в системе позволит участвовать в торгах сразу на всех федеральных ЭТП. Этот шаг можно пропустить, если вы уже зарегистрированы в ЕИС: системы связаны друг с другом, и доступ к земельным торгам есть у всех участников «классических» госзакупок. 

5. Подготовить задаток — обеспечительную меру в имущественных торгах. Он гарантирует, что заявитель действительно готов поучаствовать в аукционе. Задаток чаще всего нужно перечислить на счет ЭТП, где его заблокируют на время проведения аукциона. Если участник побеждает, то задаток перечисляют организатору в счет оплаты участка или арендной платы. В противном случае денежные средства возвращают участнику в порядке, определенном извещением. 

6. Заложить в расходы комиссию оператору ЭТП. Некоторые площадки берут комиссию за участие в земельных торгах. Ее размер операторы указывают в карточке закупки. Рекомендуем перед подачей заявки на аукцион позвонить в техподдержку и уточнить порядок взимания комиссии.

Состав заявки

Для успешного участия в земельных торгах нужно правильно составить заявку и собрать пакет документов. 

Заявитель должен предоставить (ч. 1 ст. 39.12 ЗК РФ):

• Заявку по форме организатора с указанием своих банковских реквизитов, чтобы организатор смог вернуть задаток в случае проигрыша.

• Сканы всех страниц паспорта, если участник — физлицо. Важно отсканировать первые 20 страниц документа, в т. ч. пустые. Первая страница — это разворот с изображением Кремля, а 20-я — информация о сроках замены паспорта.

• Заверенный перевод документов на русский язык, если требуется.

• Сведения об отнесении участника к субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) — выписку из реестра МСП. Для тендеров, в которых могут участвовать только заявители из числа МСП. 

• Документ о внесении задатка — платежное поручение с отметкой банка о проведении или исполнении платежа.

Если вам нужна помощь с подготовкой документов или подачей заявки на имущественные торги — вы всегда можете обратиться к экспертам Контур.Закупок. Они проконсультируют и помогут на любом этапе тендера.

Особенности заключения договора

После публикации итогового протокола аукциона начинается процесс подписания договора с победителем торгов. ЗК РФ запрещает заключать сделку раньше чем через 10 дней после размещения протокола. 

В течение 5 дней после окончания 10-дневного срока уполномоченный орган направляет победителю договор на подпись. Победитель подписывает договор в течение следующих 30 дней с помощью КЭП. 

Если победитель не подпишет договор вовремя, уполномоченный орган посчитает участника уклонистом и предложит заключить договор претенденту, занявшему в аукционе второе место. Сведения об уклонившихся победителях направляют для включения в реестр недобросовестных участников аукциона.

Основные ошибки участников

1. Не включили в состав заявки документ об оплате задатка. Как правило, денежные средства в качестве задатка нужно перевести на лицевой счет участника на ЭТП. Многие забывают о том, что ЗК РФ обязывает направлять в составе заявки документ, подтверждающий оплату задатка. 
   
   Практика решений ФАС прямо указывает на то, что пункт закона о составе заявки нельзя игнорировать и нужно обязательно прикладывать подтверждение оплаты задатка.
    
2. Электронная подпись не соответствует требованиям. Мы отмечали, что для подачи заявки нужна квалифицированная ЭП. Но для участия в торгах на некоторых ЭТП этого недостаточно. Например, регламент «Фабриканта» требует от пользователей площадки не только КЭП, но и специальное расширение. Его можно получить при выпуске сертификата или оплатить услугу активации подписи на ЭТП. 
   
   Подобные нюансы мы рекомендуем учитывать при подготовке заявки и уточнять требования к ЭП у технической поддержки площадки.
    
3. Подали заявку на торги с ограничением. Напомним, что подать заявку на аукционы по индивидуальной жилищной застройке могут только физлица. 
   
   На портале ГИС Торги, в карточке такой закупки на ЭТП, а также в извещении обычно указывают формулировку «для граждан». Она как раз означает, что аукцион проводят с ограничением круга участников — исключительно для физлиц. Если ИП или юрлицо подаст заявку такой аукцион, организатор ее отклонит. Рекомендуем обращать внимание на раздел извещения, в котором организатор перечисляет лиц, имеющих право участвовать в аукционе.
    
4. Не учли сроки аренды. В извещении или проекте договора всегда указывают срок аренды, а также способ формирования начальной минимальной цены. Очень важно обращать внимание на то, каким образом рассчитана начальная цена аренды. Она может определяться как за год, так и за месяц. Некоторые участники входят в азарт, слишком сильно повышают цену и после проведения торгов обнаруживают, что цена аренды в аукционе определена за месяц, а не за год, как они предполагали — это потенциальные убытки.

5. Неверно заполнили форму заявки. В приложениях к извещению организатор торгов размещает форму заявки, которую необходимо заполнить. Очень важно это правильно сделать. Если возникают сомнения при заполнении, рекомендуем направить организатору запрос на разъяснение через ЭТП — такая возможность доступна и в земельных торгах.

   Самые распространенные ошибки при заполнении формы заявки:

   • указали недостоверную информацию об участнике;

   • указали дату публикации извещения, а не дату аукциона, как требовала инструкция организатора;

   • оформили заявку свободной форме, игнорируя форму организатора;

   • не указали номер и реквизиты лота в многолотовой закупке.

Заключение

Для успешного участия в имущественных торгах нужно выполнить минимум действий. Опытным участникам торги покажутся простыми и понятными. Однако нельзя забывать о том, что важно кропотливо изучать документацию, сведения об объекте, проект договора, а в случае противоречий обращаться к организатору торгов с запросом на разъяснения. 

Читайте другие части цикла

• Часть 2. Как приобрести государственное и муниципальное имущество (торги по 178-ФЗ)

• Часть 3. Как купить квартиру или иное имущество должников (торги по 102-ФЗ, 299-ФЗ)

• Часть 4. Как приобрести имущество банкротов (закупки по 127-ФЗ)

• Часть 5. Как арендовать или купить объекты снабжения и другое специфическое имущество (торги по Приказу ФАС № 147/23)

​