Имущественные торги. Часть 3. Как приобрести квартиру на торгах

Продолжаем тему покупки имущества через торги. Третью статью посвятим  приобретению залоговой недвижимости. Разберем, где и как проходят такие торги. Рассмотрим алгоритм участия, предупредим о подводных камнях и подскажем, как минимизировать риски.

Торги по 102-ФЗ

Классическая ипотечная схема работает так: банк дает кредит на приобретение жилья, и купленная квартира переходит в залог банку до полного погашения долга. В правовые отношения вступают две стороны: 

• залогодатель — лицо, занимающее у банка деньги;
• залогодержатель — кредитор (банк).

Из-за неуплаты ипотечного кредита недвижимое имущество должника (залогодателя) могут реализовать на торгах. 

Виды торгов

Есть два способа продажи залогового имущества (102-ФЗ «Об ипотеке»):

• Публичные торги по решению суда. В этом случае действуют нормы не только 102-ФЗ, но и 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
• Открытый аукцион по соглашению сторон во внесудебном порядке.

Чаще всего квартиры попадают на торги именно по решению суда. Имущество, которое на них продают, является арестованным.

Реализовать квартиру во внесудебном порядке можно, только если такую форму продажи предусматривает соглашение между залогодателем и залогодержателем. Особенности проведения торгов в этом случае разъясняются в документе.

Найдите имущественные торги — в пару кликов

Искать точнее помогут гибкие фильтры: по ключевым словам, категории имущества, региону и статусу торгов

Попробовать бесплатно

Порядок проведения торгов

Порядок продажи квартир на торгах определяют ст. 57-58 102-ФЗ и ст. 350-350.1, 447-449 ГК РФ. 

Организатор торгов

Когда собственник квартиры не справляется с оплатой платежей по ипотеке, банк обращается в суд. Судебные приставы выселяют жильцов, опечатывают объект и передают дело в Территориальное Управление Росимущества (ТУ Росимущества). 

Далее ведомство вправе заключить госконтракт со специализированной организацией, которая берет на себя проведение торгов от имени ТУ Росимущества. Таким образом, инициатором торгов является ТУ Росимущества, а организатором — специализированная организация. 

Формирование и публикация извещения

Организатор размещает извещение о торгах в официальных источниках: на сайте Росимущества, сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП), сайтах банков, портале ГИС ТОРГИ, электронной торговой площадке (ЭТП) и в региональных СМИ. 

В извещении обязательно указывают:

• время, место и форму торгов;
• предмет торгов;
• сведения о начальной цене имущества;
• размер задатка, реквизиты для оплаты, порядок его возврата;
• правила проведения торгов;
• пакет документов для участия в торгах;
• порядок определения лица, выигравшего торги;
• процедуру подписания договора.

К извещению прикладывают:

• основание для передачи объекта недвижимости на продажу;
• проект договора;
• иную информацию, например, изображения объекта недвижимости, выписку из ЕГРН и прочее.

Участники торгов

Поучаствовать в торгах может любое лицо, отвечающее требованиям извещения. Но закон предусматривает ряд исключений.

В публичных торгах не могут участвовать (п. 5 ст. 449.1 ГК РФ):

• должник;
• организации, ответственные за оценку и продажу имущества должника, а также их сотрудники;
• должностные лица госорганов и органов местного самоуправления, чье участие может повлиять на условия и результаты торгов, а также члены семей указанных физлиц.

Подготовка к участию в торгах

Рассмотрим шаги, которые нужно пройти для успешного участия в торгах и заключения договора купли-продажи.

Шаг 1. Поиск торгов

Подобрать интересующую недвижимость можно на бесплатных ресурсах — официальных порталах ведомств, сайтах региональных СМИ и портале ГИС ТОРГИ. Такой подход потребует длительного поиска. 

Альтернативный вариант — воспользоваться агрегаторами торгов. Например, сервисом Контур.Закупки. В нем можно быстро и точно найти торги с помощью фильтров. Достаточно активировать три дня бесплатного доступа, написать ключевые слова, выбрать регион поставки, этап торгов и категорию имущества. В сервисе можно найти и другие закупки — например, по 44-ФЗ и 223-ФЗ.

Шаг 2. Получение электронной подписи

Подавляющее большинство торгов на продажу недвижимости проходит в электронной форме. Для участия нужно заранее оформить усиленную квалифицированную электронную подпись (КЭП).

Юрлица и индивидуальные предприниматели получают КЭП в отделениях Федеральной налоговой службы, а физлица обращаются в аккредитованные удостоверяющие центры. Например, в УЦ Контура. 

Шаг 3. Регистрация и аккредитация на ЭТП

Информацию о торгах могут размещать на разных федеральных порталах, но сами торги проходят на ЭТП. 

Публичные торги на продажу арестованного залогового имущества размещают как на федеральных, так и на коммерческих площадках. После получения КЭП нужно ознакомиться с регламентом ЭТП, на которой планируете участие. Рекомендуем связаться с оператором техподдержки и уточнить:

• какая информация и документы необходимы для регистрации и аккредитации на ЭТП;
• каковы особенности оформления этих документов;
• сколько времени займет аккредитация, в т. ч. каждый ее этап;
• можно ли подать заявление на аккредитацию повторно, если оператор выявит ошибки в документах.

Средняя продолжительность регистрации и аккредитации — от 3 до 5 рабочих дней. Рекомендуем планировать эту процедуру заранее.

Шаг 4. Финансовое обеспечение

Участники имущественных торгов обязаны внести задаток — обеспечительный платеж, который доказывает, что они ознакомились с положениями извещения, проекта договора и принимают их, а также подтверждают свое намерение приобрести выбранный объект недвижимости. 

Задаток не может быть больше 5% от начальной цены имущества (ч. 4 ст. 57 102-ФЗ). Точный размер организатор указывает в извещении. По итогам тендера задаток возвращается всем проигравшим участникам. Задаток победителя перечисляется в счет оплаты имущества.

Кроме задатка ЭТП вправе установить тариф, который обязаны внести все претенденты за покупку имущества. Тариф может быть установлен в виде процента от начальной или итоговой цены имущества и удержан с любого участника или только с победителя. 

Рекомендуем заранее уточнять условия оплаты и возврата тарифа у оператора ЭТП. 

Шаг 5. Сбор пакета документов

Список документов, необходимых для участия, организатор указывает в извещении о проведении торгов. Точный перечень не закреплен в 102-ФЗ, поэтому важно внимательно изучить извещение и регламент ЭТП.

В таблице собрали основные документы, которые чаще всего требуются для юрлиц (ЮЛ), индивидуальных предпринимателей (ИП) и физлиц (ФЛ).

При заключении договора купли-продажи победитель предоставляет организатору торгов нотариальное согласие супруга на приобретение недвижимого имущества.

Шаг 6. Подача заявки

После пройденной аккредитации, изучения требований и подготовки всех документов нужно подать заявку. Рекомендуем сделать это заранее. Время важно закладывать на случай возможных технических проблем с настройками браузера и электронной подписи. Кроме того, так вы заблаговременно изучите интерфейс и регламент ЭТП в части подачи заявки. 

Если вам нужна помощь с подготовкой документов или подачей заявки на имущественные торги — вы всегда можете обратиться к экспертам Контур.Закупок. Они проконсультируют и помогут на любом этапе тендера. 

Шаг 7. Проведение аукциона

Залоговое имущество продают на аукционе. Торги проводят на повышение начальной цены с учетом «шага» аукциона. Побеждает участник, который предложил наибольшую цену за лот. 

Процесс проведения аукциона подробно описан в регламенте ЭТП. При его изучении обратите внимание на:

• «Шаг» аукциона.
• Временной интервал подачи предложений.
• Действия победителя после окончания аукциона. Например, организатор должен установить обязанность подписать протокол, который имеет силу договора. Если это действие не выполнено, то победитель считается уклонившимся, и задаток ему не возвращается. 

Шаг 8. Заключение договора

Победитель перечисляет сумму, равную стоимости приобретенного залогового имущества (покупной цене), за вычетом ранее внесенного задатка, на счет организатора в течение 5 дней после завершения торгов и подписания протокола. При невыполнении этого условия задаток удерживается.

В течение 5 дней с момента поступления полной оплаты от победителя организатор заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор вместе с протоколом результатов торгов является основанием для регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Консультируйтесь с экспертами в закупках — ответим с опорой на практику и закон

Задать вопрос

Несостоявшиеся торги

Организатор объявляет торги несостоявшимися не позднее чем на следующий день после наступления таких обстоятельств:

• в публичных торгах участвовало меньше двух покупателей;
• во время торгов никто из участников не поднял начальную цену имущества;
• победитель торгов не перечислил покупную цену в установленный срок.

Не позднее чем через месяц после первых публичных торгов, признанных недействительными, организатор проводит повторные публичные торги. Начальная продажная цена квартиры снижается на 15%.

Подводные камни

Квартиры на торгах часто предлагают по цене ниже рыночной, что делает их привлекательными для покупателей. Однако, помимо очевидной выгоды, такие сделки связаны с рядом скрытых нюансов. Разберем их подробнее и расскажем, как снизить возможные риски.

Ограниченная доступность объекта

Чаще всего прийти, своими глазами увидеть квартиру и оценить дефекты невозможно. Это связано с тем, что приемка квартиры не проводилась и организатор торгов не вправе приглашать участников на осмотр жилого помещения.

Однако адрес объекта известен, поэтому вы можете: 

• узнать информацию о застройщике из открытых источников;
• посмотреть дом и узнать, какая инфраструктура есть в этом районе;
• опросить соседей, если вам удасться установить с ними контакт.

Зарегистрированные лица

Нередко квартиры продают вместе с прописанными в них жильцами, которыми могут оказаться несовершеннолетними. Детей нельзя лишить места жительства, и это может создать покупателю немало проблем.

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, организатор торгов укажет эту информацию в извещении. Внимательно изучите документ и обратите внимание на данные о несовершеннолетних жильцах. При необходимости подайте запрос на разъяснения с помощью ЭТП и задайте интересующие вопросы.

Риск признания торгов недействительными

Участники могут оспорить результаты торгов, если:

• кого-то из претендентов на договор необоснованно отстранили от участия в торгах;
• организатор без оснований не принял наилучшее предложение участника; 
• имущество продано раньше срока, указанного в извещении; 
• организатор некорректно определил цену продажи имущества или существенно нарушил иные правила торгов.

Если нарушение докажут, торги признают недействительными. В таком случае договор купли-продажи может быть аннулирован.

Долги предыдущих собственников

При заключении договора купли-продажи победителю переходит не только недвижимость предыдущих хозяев, но и неоплаченные платежи за капремонт. 

Участники торгов не могут самостоятельно проверить наличие долгов, а организатору не всегда известна эта информация — судебный пристав-исполнитель может ее не предоставить. Но есть и хорошая новость: долги по коммунальным платежам не переходят новому собственнику. 

Оспаривание взыскания

У должника есть такое право, и если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть квартиру, купленную на аукционе. Потраченные деньги вернут, но этот процесс потребует дополнительных ресурсов. 

Нюансы в регламентах ЭТП

Торги проходят не только на федеральных, но и на коммерческих ЭТП, которые разрабатывают собственные регламенты. Нередко при их изучении можно столкнуться с нюансами. 

Изменение регламента. Иногда регламент корректируют и не уведомляют об этом  пользователей, что впоследствии мешает им принять участие в торгах.

Например, участник, ознакомившись с регламентом ЭТП, выяснил, что тариф составляет 3% от начальной цены имущества, и внес нужную сумму на счет площадки. Но за день до окончания подачи заявки регламент площадки изменился: стоимость тарифа подняли с 3% до 5%. Участник не знал об этом, подал заявку, но оператор ЭТП ее вернул. На доплату нужной суммы не хватило времени. Поучаствовать в торгах не удалось. 

Особый порядок возврата денег за оплаченный тариф. Иногда в регламенте устанавливают нюансы возврата денег проигравшим участникам. 

Например, участник оплатил тариф на ЭТП, но не выиграл в аукционе. По регламенту площадки деньги за тариф возвращают всем проигравшим участникам, но только при направлении заявления в течение 30 дней. Из-за этого можно потерять большую сумму денег. 

Обязательная актуализация документов в личном кабинете. Нередко регламент предусматривает формирование репозитория документов участника. Такой репозиторий ведется с момента аккредитации. Документы в нем можно редактировать и добавлять. 

При подаче заявки площадка позволяет использовать только документы, загруженные в репозиторий пользователя. При добавлении нового документа в репозиторий площадка может обрабатывать новые данные несколько рабочих дней. 

Например, организатор торгов требует, чтобы участники-ИП предоставили выписку из ЕГРИП, сформированную не ранее чем за 30 дней до окончания подачи заявок. При подаче заявки участник сформировал актуальную выписку, но не смог включить ее в состав заявки, т. к. в интерфейсе подачи не было поля для добавления дополнительных документов, кроме тех, что хранятся в репозитории. Участник не успел актуализировать выписку из репозитория и подал заявку со старой выпиской. Как следствие, организатор ее отклонил.

Торги по 229-ФЗ

В этой статье мы рассказывали о приобретении жилой недвижимости, т. к. именно по ней у участников возникает больше всего вопросов. Но предметов торгов по реализации имущества должников достаточно много. К ним относятся:

• земельные участки;
• ценные бумаги;
• транспорт;
• доли в уставном капитале хозяйственных обществ;
• техника;
• оборудование;
• гаражи;
• машино-место в паркинге и многое другое.

Порядок проведения таких торгов описан в ст. 89-93 229-ФЗ, ст. 447-449.1 ГК РФ и аналогичен алгоритму участия в торгах на продажу квартир. 

Найдите имущественные торги — в пару кликов

Искать точнее помогут гибкие фильтры: по ключевым словам, категории имущества, региону и статусу торгов

Попробовать бесплатно

Заключение

Участие в торгах по арестованному имуществу — это перспективная возможность приобрести недвижимость или другие активы на выгодных условиях. Однако такие сделки требуют особой внимательности, глубокого анализа рыночной ситуации и понимания юридических нюансов. 

Важно тщательно изучать лоты, прогнозировать их реальную стоимость и учитывать возможные риски. Наши специалисты обладают необходимым опытом и знаниями, чтобы помочь вам на всех этапах — от поиска подходящего объекта до подписания договора. 

* Обложка статьи: valiantsin suprunovich · Shutterstock